Termo de reserva antes do registro da incorporação: o que a sentença de Balneário Camboriú permite construir
Uma decisão judicial em Balneário Camboriú reacende o debate sobre os limites legais da comercialização de unidades imobiliárias antes do registro da incorporação.
Dr. Murilo Peralta
A sentença proferida pela Vara da Fazenda Pública de Balneário Camboriú, em ação civil pública movida pelo Ministério Público de Santa Catarina contra uma holding do setor imobiliário, enfrentou uma prática bastante difundida no litoral catarinense: a utilização de termos de reserva para comercializar unidades antes do registro da incorporação. A empresa sustentava que, após a Lei nº 14.382/2022, a reserva prévia passou a ser admitida. O juízo rejeitou a tese, reconheceu a irregularidade e fixou indenização por dano moral coletivo em R$ 60.000,00, ainda que o memorial de incorporação tenha sido registrado no curso do processo.
A decisão é de primeiro grau e está sujeita à apreciação recursal pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Não se trata, portanto, de entendimento definitivo. O precedente merece atenção, entretanto, por um motivo específico: ao descrever com precisão os elementos que transformaram aquela reserva em promessa de compra e venda, a sentença permite um exercício inverso. Se sabemos o que o Judiciário considerou incompatível com a Lei de Incorporações, é possível delinear, com razoável segurança, como seria um termo de reserva que respeite a legislação.
O que mudou no artigo 32
A Lei nº 14.382/2022 alterou a redação do caput do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964. Antes, o dispositivo estabelecia que o incorporador somente poderia negociar sobre unidades autônomas após o arquivamento da documentação no Registro de Imóveis. A redação atual determina que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terreno e acessões após o registro do memorial de incorporação.
A supressão do verbo "negociar" foi interpretada por parte do mercado como autorização para tratativas comerciais anteriores ao registro. A leitura não é de todo equivocada, mas tem alcance mais limitado do que se costuma supor. O artigo 29 continua considerando incorporador aquele que meramente aceita propostas para a efetivação das transações. O § 3º do artigo 32 continua exigindo o número do registro em anúncios, propostas e contratos, preliminares ou definitivos. E o artigo 66, inciso I, que não foi alterado, mantém como contravenção relativa à economia popular a conduta de negociar frações ideais de terreno sem o cumprimento prévio das exigências legais.
Em outras palavras, a lei deixou de vedar, no artigo 32, toda e qualquer tratativa, mas manteve intacta a vedação à alienação e à oneração antes do registro. O espaço que se abriu é o da tratativa sem efeito obrigacional de venda, e não o da venda antecipada sob outro nome.
O teor do documento prevalece sobre a nomenclatura atribuída
O ponto central da sentença está na análise do conteúdo econômico dos termos de reserva apresentados nos autos. Os instrumentos previam fluxo de pagamento em cem parcelas mensais, reforços semestrais, entrada de valor expressivo e cláusulas de retenção de valores em caso de rescisão. Diante dessa estrutura, o juízo concluiu que a reserva ocultava, na realidade, um contrato de promessa de compra e venda.
A conclusão encontra amparo no Código Civil. Pelos artigos 462 e 463, o contrato preliminar que contém os requisitos essenciais do contrato definitivo obriga as partes à sua celebração. Um instrumento que identifica a unidade, define o preço e estabelece a forma de pagamento reúne exatamente esses requisitos. Não importa, para esse fim, que o cabeçalho do documento diga "termo de reserva", "ficha de intenção" ou "carta de preferência". O que define a natureza jurídica do negócio é aquilo que ele efetivamente obriga as partes a fazer.
Vale uma observação técnica. A sentença qualificou a situação como "oneração" do adquirente. No artigo 32, porém, o verbo onerar refere-se ao incorporador, que não pode gravar as frações ideais, por exemplo, com hipoteca ou alienação fiduciária, antes do registro. O enquadramento mais preciso seria o da alienação, já que a promessa de compra e venda com preço e condições definidos constitui ato de alienação para os fins da Lei de Incorporações.
A leitura inversa da sentença
Se a irregularidade decorreu da presença de preço parcelado, de entrada relevante e de retenção de valores, o termo de reserva compatível com a lei é aquele que não contém nenhum desses elementos. A partir dessa premissa, é possível identificar três características essenciais.
A primeira é a ausência de preço ajustado e de plano de pagamento. O termo pode assegurar ao interessado prioridade na escolha de uma unidade, mas não deve fixar o valor da futura aquisição nem a forma como ele será pago. As condições comerciais devem ser apresentadas e negociadas somente após o registro do memorial, quando o interessado terá acesso às informações que o registro torna públicas.
A segunda é a inexistência de valores disponíveis para a incorporadora. O cenário mais seguro é aquele em que nenhum valor é pago antes do registro. Caso as partes optem por uma caução, ela deve ser de valor módico e permanecer depositada em conta vinculada ou sob custódia de terceiro, sem que a incorporadora possa utilizá-la. A caução não deve ser denominada sinal ou arras, porque essas figuras, disciplinadas nos artigos 417 a 420 do Código Civil, pressupõem contrato já formado e, no caso das arras penitenciais, autorizam justamente a perda do valor pelo desistente.
A terceira é a liberdade de saída. O interessado deve poder desistir da reserva a qualquer tempo, mediante simples comunicação, com restituição integral e imediata de eventual caução, sem multa, retenção ou dedução de qualquer natureza. As cláusulas de retenção foram um dos elementos expressamente destacados pela sentença e, além disso, tendem a ser consideradas abusivas.
Como o termo poderia ser estruturado
Traduzidas para a redação contratual, essas características conduzem a um instrumento relativamente simples. A cláusula de objeto deve declarar que o termo assegura exclusivamente prioridade na escolha de unidade do empreendimento projetado, identificando a matrícula do terreno, e afirmar expressamente que não constitui compra e venda, promessa de compra e venda, cessão, opção de compra ou qualquer outro negócio de alienação ou oneração de fração ideal.
O instrumento deve conter também declaração da incorporadora sobre a situação registral, informando que o memorial ainda não foi registrado, indicando o número da prenotação quando houver e advertindo que projeto, áreas, especificações e condições comerciais podem ser alterados até o registro. Na sequência, convém prever que nenhuma das partes está obrigada a contratar. Registrado o memorial, a incorporadora comunica o interessado, que terá prazo para manifestar se deseja celebrar a promessa de compra e venda nas condições então oferecidas, podendo recusá-las livremente.
Completam a estrutura as cláusulas de caução, quando houver, de desistência livre, de extinção automática caso o registro não ocorra até determinada data, de gratuidade e de pessoalidade. A cláusula de gratuidade deve afastar a cobrança de comissão de corretagem, taxa de assessoria ou qualquer outro encargo, pois qualquer pagamento não restituível reintroduz a oneração que a sentença censurou. A de pessoalidade deve vedar a cessão da reserva a terceiros, uma vez que a circulação onerosa de reservas indica que já existe um direito com valor econômico sobre a unidade.
Tão importante quanto aquilo que o termo contém é aquilo que ele deixa de conter. Um termo de reserva compatível com a legislação não indica preço, não estabelece cronograma de pagamento e não prevê cláusula penal. Tampouco deve vir acompanhado de tabela de vendas, já que o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor torna vinculante a oferta suficientemente precisa, o que aproximaria novamente o instrumento de uma proposta firme.
A publicidade também importa
A sentença não analisou apenas os termos de reserva. Os anúncios veiculados em redes sociais, sites e painéis publicitários, com plantas, metragens e telefones para negociação, foram tratados como prova da oferta irregular. Isso significa que um termo de reserva bem redigido não é suficiente para proteger uma campanha comercial estruturada como venda.
No período anterior ao registro, a comunicação deve permanecer institucional. É possível divulgar a marca, o conceito do projeto e abrir cadastro de interessados, preferencialmente com aviso expresso de que a incorporação está em fase de registro e de que as vendas somente ocorrerão após o registro do memorial. Plantas com metragem por unidade, preços, condições de pagamento, chamadas de urgência e estrutura de fechamento de negócios devem aguardar o registro, em observância ao § 3º do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964 e aos artigos 30, 31 e 37 do Código de Defesa do Consumidor.
Responsabilidade que não se encerra com o registro
Dois outros fundamentos da sentença merecem destaque. O primeiro é que o registro tardio do memorial, ocorrido no curso do processo, não afastou a responsabilidade pelo período anterior. A regularização resolveu a pendência documental, mas não apagou a exposição do mercado a ofertas de unidades que ainda não existiam juridicamente. O dano moral coletivo foi considerado presumido, com apoio em precedente da 5ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina.
O segundo é que a holding foi responsabilizada com fundamento na teoria do fornecedor aparente, ainda que a incorporação estivesse formalmente vinculada a uma sociedade de propósito específico. A marca do grupo era o principal elemento de atração dos consumidores, e a estrutura societária, embora legítima para fins de segregação patrimonial, não foi aceita como barreira à responsabilização da empresa que se apresentava ao público como realizadora do empreendimento.
O alcance da inferência
A leitura inversa exige cautela. A sentença indica o que é suficiente para caracterizar a irregularidade, mas não afirma que a ausência desses elementos torna o negócio necessariamente lícito. Outro julgador pode adotar interpretação mais restritiva e considerar irregular mesmo uma reserva sem preço e sem pagamento, especialmente diante da permanência do verbo "negociar" no artigo 66, inciso I. Além disso, no agravo de instrumento interposto no mesmo processo, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina afastou a proibição liminar de publicidade e vendas, o que demonstra que o tema ainda não está pacificado.
O que a decisão evidencia é que o Judiciário examina a substância do instrumento, e não a sua denominação. Para incorporadoras, corretores e imobiliárias que atuam no litoral catarinense, onde o Ministério Público acompanha de perto os lançamentos e já firmou termos de ajustamento de conduta sobre o tema, a mensagem é objetiva. O pré-lançamento pode servir para medir a demanda e organizar interessados, mas não pode substituir o registro.
No fim, o termo de reserva defensável é um instrumento de prioridade, e não de aquisição: sem preço, sem obrigação de contratar, sem valores disponíveis para a incorporadora e com saída livre para o interessado. Tudo o que o aproxime de uma promessa de compra e venda deve aguardar o registro do memorial.
A reserva, portanto, serve para organizar a fila, mas não pode antecipar a venda.
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Sobre o autor
Dr. Murilo Peralta | OAB/SC 72.032
Advogado especialista em Direito Imobiliário, Notarial e Registral, com experiência na assessoria preventiva, regularização de imóveis, contratos, auditoria jurídica e incorporações imobiliárias.
É Coordenador do Setor Extrajudicial da CAVALCANTI Advogados Associados e membro das Comissões de Direito Imobiliário, Construção Civil e Direito Tributário da OAB de Balneário Camboriú, além de integrar a Comissão de Direito Imobiliário da OAB Santa Catarina. Conheça o perfil completo do Dr. Murilo Peralta
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