Termo de Reserva para futura aquisição de unidade imobiliária: Tribunal de Justiça de Santa Catarina

Em 09/10/2023, a Decisão da Desembargadora da 5ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa repercutiu por todo o País, sobre a consignação da possibilidade de realizar reservas de futuras unidades em momento anterior ao registro da incorporação imobiliária (AI n.º 5054611-66.2023.8.24.0000).

Mas o porquê da repercussão nacional desta Decisão?

A alteração na legislação de fato é recente, sendo a Lei Federal nº 14.382/2022 que alterou o dispositivo para o registro da incorporação imobiliária de empreendimentos do art. 32 da Lei Federal nº 4.591/1964, substituindo negociar para alienar ou onerar.

Assim, a legislação passou a permitir a negociação de unidades futuras por meio de Termos de Reserva, anterior ao registro da incorporação e seu arquivamento dos documentos correlatos no Registro de Imóveis competente.

Da disposição legal

Para o registro da incorporação imobiliária de empreendimentos o art. 32 da Lei Federal nº 4.591/1964 consignava: “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: […]”.

Após a recente Lei Federal nº 14.382/2022, o art. 32 da Lei Federal nº 4.591/1964 passou a regular com nova redação: “O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: […]”.

Como bem pontua a Decisão, a intenção do legislador foi de abrandar o rigor da proibição que havia na legislação para a negociação dos imóveis, de modo que só não é possível a venda/alienação ou oneração dos imóveis.

Do Termo de Reserva de Futura Unidade de Empreendimento Imobiliário

Não é de hoje que se fala da negociação dos imóveis e Termos de Reserva, desde os projetos iniciais à Lei de Incorporação Imobiliária de 1964 (4.591), adaptado pelo Brasil do modelo Americano, para sua normatização.

Destacando-se o enfrentamento das Incorporadoras/Construtoras nos trâmites legais e morosos de aprovações dos projetos dos empreendimentos, na obtenção das licenças perante os Órgãos Públicos e por fim, a conclusão do registro da incorporação imobiliária perante o Ofício de Registro de Imóveis competente.

Antes da alteração legal, as Incorporadoras/Construtoras somente poderiam negociar as unidades do empreendimento após as aprovações, licenças e registro da incorporação, e assim, formalizar os contratos de compra e venda das unidades.

Com a nova vigência legal, as Incorporadoras/Construtoras podem negociar as unidades do empreendimento, mesmo que ainda não esteja registrada a incorporação imobiliária no Registro de Imóveis, por meio de Contratos de Termos de Reserva de Unidade Imobiliária para futura alienação da unidade, que após o registro da incorporação, formalizar-se-á a alienação/oneração por meio do Contrato de Compra e Venda.

Desta forma, desde que conste expressa e claramente para o consumidor, a legislação atual permite a negociação de unidades futuras e formalização de Termos de Reserva, sem características da alienação ou oneração, e sem o registro da incorporação.

A lei atual, agora permite que os consumidores interessados em unidades de futuros empreendimentos possam negociá-las, inclusive com atrativa negociação, tornando-se um benefício, por meio dos Termos de Reserva, sem a oneração / contraprestação financeira, que somente ocorrerá no momento da formalização do Contrato de Compra e Venda.

O que por sua vez, também se torna um atrativo para as Incorporadoras/Construtoras que mesmo antes do registro da incorporação imobiliária poderão negociar as unidades do empreendimento, ocasionando em maior controle e gestão, inclusive na concretização da venda das unidades e no sucesso para a conclusão da obra do empreendimento.

As Incorporadoras/Construtoras com esta nova vigência legal, poderão estrategicamente se aprimorar, além da possibilidade de atrair mais investidores, aumentar suas transações, haja vista a transparência e confiança que poderão ter e proporcionar, seja no cronograma para a concretização das alienações/onerações das unidades reservadas, seja no cronograma da própria obra do empreendimento, atingindo maior previsibilidade da gestão econômico-financeira, bem por assim, da finalização do empreendimento.