STJ limita retenção em distrato: consumidores ficam mais protegidos mesmo em imóveis com patrimônio de afetação

O que decidiu o STJ
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento relevante para o direito do consumidor no mercado imobiliário, ao definir que a retenção de valores em distratos de compra e venda de imóveis deve ser limitada a, no máximo, 25% dos valores pagos pelo adquirente, mesmo quando o empreendimento está sujeito ao regime de patrimônio de afetação.

Esta orientação tem impacto direto no equilíbrio das relações contratuais entre incorporadoras e compradores, reduzindo práticas abusivas que permitiam retenções elevadas e, muitas vezes, injustificadas em momentos de desfazimento do contrato.

Patrimônio de afetação e sua função

O regime de patrimônio de afetação é um instrumento jurídico previsto em lei que visa proteger o comprador do imóvel na planta, isolando ativos e receitas do empreendimento para garantir que os recursos sejam utilizados exclusivamente na construção daquele projeto específico.

Inicialmente criado para dar maior segurança aos adquirentes, o patrimônio de afetação impede que os bens e valores vinculados ao empreendimento sejam utilizados para saldar dívidas da incorporadora ou de outros projetos, reforçando a confiança do consumidor no investimento realizado.

Apesar desse regime especial, permanecia uma controvérsia quanto à possibilidade de retenções maiores em casos de distrato — argumento frequentemente utilizado por incorporadoras para justificar valores retidos acima dos limites considerados justos.

A importância da limitação de retenção

Ao limitar a retenção em distratos a 25% do total pago pelo comprador, o STJ busca resguardar princípios fundamentais do direito do consumidor, como:

• Equilíbrio contratual, evitando enriquecimento sem causa por parte da incorporadora;

• Proporcionalidade, alinhando o valor retido ao efetivo prejuízo suportado pela parte contrária;

• Previsibilidade jurídica, oferecendo parâmetros claros para que incorporadoras e compradores saibam o que se espera em caso de desfazimento contratual.

Antes dessa orientação vinculante, cláusulas de distrato muitas vezes permitiam retenções superiores, chegando a valores que excediam as perdas efetivas com custos administrativos ou de rescisão, criando insegurança jurídica e onerosidade excessiva ao consumidor.

Aplicação mesmo em imóveis com patrimônio de afetação

A importância dessa decisão reside também no fato de que o regime de patrimônio de afetação não pode servir como justificativa para aumentar arbitrariamente a retenção em caso de distrato.

O entendimento do STJ é claro: mesmo que o empreendimento esteja protegido pelo regime de afetação, o limite de retenção permanece aplicável, conferindo uma proteção adicional ao consumidor que opta por rescindir o contrato de compra e venda.

Essa interpretação reforça que o patrimônio de afetação, embora relevante para proteger os recursos vinculados ao empreendimento, não deve ser utilizado para restringir ainda mais direitos do adquirente ou ampliar perdas em situações de distrato.

Impactos práticos para consumidores e incorporadoras

Para consumidores

• Maior segurança jurídica ao assinar contratos de compra de imóveis na planta ou em construção.

• Redução de perdas em caso de distrato, com retenção proporcional e limitada.

• Critério claro para cálculo de devoluções, protegendo o patrimônio do comprador.

Para incorporadoras

• Necessidade de revisão de cláusulas contratuais que prevejam retenções abusivas ou sem parâmetros objetivos.

• Adequação das políticas de distrato ao entendimento atual do STJ, sob pena de invalidade judicial e condenações em danos.

• Incentivo à transparência e à negociação equilibrada com os adquirentes.

A visão da CAVALCANTI Advogados Associados

A equipe da CAVALCANTI Advogados Associados acompanha de forma aprofundada as mudanças jurisprudenciais que impactam o direito imobiliário e a proteção do consumidor.

Entendemos que o entendimento do STJ representa um avanço no equilíbrio das relações contratuais, promovendo:

• Segurança jurídica para compradores que investem na aquisição de imóveis;

• Previsibilidade nos distratos, com parâmetros objetivos de retenção;

• Mitigação de práticas abusivas e proteção patrimonial do adquirente.

Oferecemos suporte completo para:

• Revisão de contratos de compra e venda de imóveis;

• Análise de cláusulas de distrato e retenção de valores;

• Assessoria em negociações com incorporadoras;

• Atuação judicial ou extrajudicial em casos de cobranças indevidas.

A limitação de retenção em distratos a, no máximo, 25% dos valores pagos, mesmo em empreendimentos com patrimônio de afetação, representa um importante avanço para a proteção do consumidor no mercado imobiliário.

Essa orientação jurisprudencial do STJ promove maior equilíbrio contratual, previsibilidade e segurança para quem investe em um imóvel, alinhando princípios de proporcionalidade e justiça contratual.

Se você adquiriu um imóvel e está avaliando ou enfrentando um distrato, ou se precisa revisar contratos para garantir conformidade com as melhores práticas de proteção ao consumidor, a CAVALCANTI Advogados Associados está à disposição para apoiar sua estratégia jurídica com técnica, experiência e foco em resultados.

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