Responsabilidade penal do corretor por anúncio de incorporação sem registro
Decisão da Vara Criminal de Itapema reforça que o dever de diligência do corretor começa antes da celebração do negócio e também alcança a publicidade do empreendimento.
Dr. Murilo Peralta
A condenação, em primeiro grau, de um corretor de imóveis pela divulgação de unidades de um empreendimento sem registro de incorporação, em decisão proferida pela Vara Criminal de Itapema, em Santa Catarina, chama a atenção para uma questão relevante no Direito Imobiliário: o dever de diligência do corretor antecede a efetiva celebração do negócio e pode alcançar a própria publicidade do empreendimento.
O caso envolve um anúncio disponibilizado no site de uma imobiliária referente a um empreendimento que não possuía registro de incorporação. Conforme os elementos descritos no processo, não houve concretização da venda, identificação de consumidor efetivamente lesado ou recebimento de comissão. Ainda assim, a conduta foi considerada penalmente relevante.
A decisão foi proferida em primeiro grau e ainda está sujeita à apreciação recursal pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Portanto, não se trata de entendimento definitivo sobre o caso concreto. O precedente, entretanto, merece atenção pela forma como relaciona a legislação das incorporações imobiliárias, a regulamentação profissional dos corretores e o uso de plataformas automatizadas de publicidade.
A discussão é especialmente importante em mercados como o litoral catarinense, onde a comercialização de empreendimentos ocorre em larga escala e depende, cada vez mais, de sistemas digitais capazes de distribuir um mesmo anúncio em diferentes portais e canais.
O que determina o artigo 32 da Lei de Incorporações
A Lei nº 4.591/1964 estabelece os requisitos aplicáveis à atividade de incorporação imobiliária. De acordo com o artigo 32, o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas depois de arquivar, no Registro de Imóveis competente, a documentação necessária ao registro da incorporação.
O § 3º do mesmo dispositivo acrescenta uma exigência diretamente relacionada à publicidade: o número do registro da incorporação e a indicação do cartório competente devem constar dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos e demais instrumentos relacionados à incorporação.
Essa previsão demonstra que o registro da incorporação não representa apenas uma condição documental vinculada à conclusão da venda. Existe também uma dimensão publicitária que precisa ser observada desde o momento em que o empreendimento é apresentado ao mercado.
A exigência, portanto, não deve ser interpretada como uma formalidade relevante apenas na assinatura do contrato. Ela acompanha a própria oferta do empreendimento ao público, justamente porque a publicidade imobiliária constitui uma das principais formas de apresentação do negócio aos potenciais compradores.
A responsabilização penal pode alcançar o corretor
A controvérsia ganha dimensão criminal a partir do artigo 65 da Lei nº 4.591/1964. O dispositivo estabelece como crime contra a economia popular determinadas condutas relacionadas à promoção de incorporação mediante afirmações falsas sobre a construção do condomínio, a alienação das frações ideais ou a construção das edificações.
A legislação prevê pena de reclusão e multa e estende expressamente a responsabilização, nas hipóteses previstas, ao corretor, ao construtor e ao diretor de empresa de construção ou incorporação.
Essa previsão demonstra que o corretor não ocupa, para fins jurídicos, uma posição necessariamente neutra na cadeia de divulgação do empreendimento. Sua atuação profissional na oferta de imóveis pode gerar responsabilidade própria quando estiverem presentes os elementos exigidos pela norma penal.
No cotidiano do mercado, é comum que o corretor receba informações do incorporador, da imobiliária ou de uma plataforma e simplesmente reproduza esses dados em diferentes canais. A legislação, entretanto, impõe ao profissional um dever próprio de cautela e verificação.
A ausência de venda não afasta necessariamente a responsabilidade
Um dos aspectos centrais considerados na decisão foi a natureza formal do delito analisado. Nos crimes formais, a consumação não depende necessariamente da produção de um resultado material posterior.
Nesse contexto, a inexistência de uma venda concretizada ou de prejuízo patrimonial individual não é suficiente, isoladamente, para afastar a possibilidade de responsabilização. A tutela jurídica também alcança a proteção da coletividade e a confiabilidade das informações que circulam no mercado imobiliário.
Por isso, a análise não se limita à identificação de um comprador que tenha perdido dinheiro. É necessário verificar se houve a prática da conduta descrita na norma penal e se estão presentes os elementos subjetivos exigidos para a responsabilização.
Conforme os fundamentos apresentados no caso, a sentença considerou suficiente a presença de dolo genérico, sem exigir a demonstração de uma finalidade específica de causar prejuízo a determinado consumidor.
O entendimento ajuda a compreender por que a inexistência de venda ou de comprador efetivamente lesado não encerrou a discussão. O bem jurídico protegido não está restrito ao patrimônio de uma pessoa determinada. Ele também envolve a confiança da coletividade nas informações colocadas em circulação por empresas e profissionais do mercado imobiliário.
O dever de diligência profissional do corretor
Além da Lei nº 4.591/1964, a decisão considerou normas específicas da profissão de corretor de imóveis.
A Lei nº 6.530/1978, em seu artigo 20, inciso V, veda ao corretor anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis.
A obrigação é relevante porque desloca o debate da simples origem da informação para a responsabilidade profissional de quem efetivamente realiza a oferta.
Também foi considerado o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, instituído pela Resolução COFECI nº 326/1992. Entre os deveres estabelecidos estão a necessidade de conhecer as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo, fornecer informações rigorosamente corretas e recusar transações que o profissional saiba serem ilegais.
Sob essa perspectiva, o corretor não pode ser tratado apenas como um intermediário passivo das informações fornecidas pelo incorporador, pela imobiliária ou por uma plataforma tecnológica. Existe um dever profissional de diligência, que exige atenção à regularidade da operação apresentada ao mercado.
A automação não transfere o dever jurídico
Um dos pontos mais relevantes da decisão para as imobiliárias contemporâneas está relacionado ao uso da tecnologia.
A defesa argumentou que o anúncio teria sido inserido automaticamente no site por meio de uma integração com uma plataforma de distribuição de imóveis. Esse modelo é comum no setor. Sistemas de gestão e distribuição permitem que um cadastro seja replicado simultaneamente em diferentes canais, reduzindo tarefas operacionais e ampliando o alcance das ofertas.
Do ponto de vista jurídico, entretanto, a automação do procedimento não implica, necessariamente, a transferência da responsabilidade.
No caso analisado, o contrato apresentado pela própria defesa indicava que a plataforma não tinha obrigação de verificar a autenticidade das informações fornecidas e atribuía à contratante o dever de conferir os dados divulgados. O instrumento contratual foi, assim, interpretado como incompatível com a alegação de desconhecimento.
Se a empresa assumiu contratualmente o dever de verificar as informações, a utilização posterior de um sistema automatizado não elimina essa obrigação.
O entendimento adotado pela sentença é especialmente significativo porque sistemas automáticos podem replicar um anúncio em poucos minutos para diferentes portais, páginas e canais. A velocidade da ferramenta, contudo, não altera as exigências legais. A responsabilidade pela informação continua vinculada a quem possui o dever de verificar sua regularidade antes de colocá-la à disposição do público.
O volume de anúncios não elimina a obrigação de controle
Outro argumento analisado foi o elevado número de imóveis cadastrados. A alegação de que a imobiliária mantinha mais de dois mil imóveis em sua base e, por isso, não teria condições práticas de realizar uma conferência individualizada não foi acolhida.
Esse raciocínio é particularmente importante para empresas que trabalham com grande quantidade de anúncios. A escala operacional pode justificar a criação de ferramentas tecnológicas, filtros e processos internos de validação, mas não elimina uma obrigação estabelecida por lei.
Quanto maior a quantidade de informações disponibilizadas ao público, maior deve ser a preocupação com mecanismos de controle capazes de impedir a publicação de dados irregulares.
A tecnologia pode auxiliar no cumprimento da diligência, mas não substitui a diligência. Uma imobiliária que utiliza integrações automáticas precisa estruturar seu processo para que documentos e informações essenciais sejam conferidos antes que um empreendimento seja liberado para divulgação.
Possíveis consequências administrativas
A divulgação irregular também pode produzir consequências na esfera administrativa.
A Lei nº 6.530/1978 prevê sanções disciplinares aplicáveis aos profissionais fiscalizados pelo sistema COFECI-CRECI. Dependendo da natureza da infração e do resultado do processo administrativo, podem ser aplicadas penalidades que variam de advertência a medidas mais severas, inclusive o cancelamento da inscrição nas hipóteses previstas em lei.
No caso analisado, a fiscalização profissional teria desempenhado papel relevante na origem do procedimento, a partir de um auto de infração posteriormente comunicado ao Ministério Público.
O episódio demonstra como uma irregularidade inicialmente identificada na esfera administrativa pode alcançar outras formas de responsabilização, dependendo dos fatos constatados durante a apuração.
Responsabilidade civil e dever de informação
A mesma conduta também pode ser examinada sob a perspectiva do Direito Civil e do Direito do Consumidor.
O artigo 723 do Código Civil estabelece deveres específicos ao corretor, incluindo a obrigação de prestar ao cliente todos os esclarecimentos relacionados à segurança ou ao risco do negócio. A omissão de informações relevantes pode gerar responsabilidade por perdas e danos.
Quando a atividade de intermediação estiver inserida em uma relação de consumo, as normas do Código de Defesa do Consumidor também poderão incidir, conforme as circunstâncias concretas da operação.
Uma falha na conferência documental pode, portanto, produzir consequências independentes nas esferas administrativa, civil e penal. Isso não significa que uma mesma conduta resulte automaticamente em condenação nas três áreas, pois cada esfera possui requisitos, procedimentos e critérios próprios de responsabilização.
O ponto central é que um mesmo fato pode ser analisado sob diferentes regimes jurídicos.
Medidas preventivas para imobiliárias e corretores
Diante desse cenário, a adoção de procedimentos internos de compliance imobiliário deixa de ser apenas uma boa prática administrativa e passa a representar uma ferramenta importante para a gestão de riscos.
Entre as medidas recomendáveis estão a solicitação e a análise da matrícula atualizada do imóvel, a conferência do registro da incorporação, a inclusão correta do número do registro e do cartório competente nos materiais publicitários, além da documentação interna de cada etapa da verificação.
Os contratos firmados com portais, plataformas de distribuição e sistemas de CRM também precisam ser analisados com atenção. Uma cláusula que atribua à imobiliária a responsabilidade pela veracidade das informações poderá ser determinante em eventual discussão judicial, especialmente quando a empresa pretender alegar que determinado dado foi inserido ou divulgado automaticamente por um terceiro.
Também é recomendável estabelecer um fluxo de aprovação antes da publicação de novos empreendimentos. Mesmo quando a distribuição dos anúncios é automatizada, o sistema pode ser configurado para exigir a validação prévia de documentos e informações essenciais.
A imobiliária deve, ainda, manter registros que demonstrem quem realizou a conferência, quando ela ocorreu e quais documentos foram utilizados. Esse histórico pode ser relevante para comprovar a existência de procedimentos de diligência e permitir que a empresa ou o profissional apresente elementos objetivos sobre as providências adotadas antes da divulgação.
O que essa decisão representa para o mercado imobiliário
A decisão da Vara Criminal de Itapema deve ser interpretada com cautela. Por ter sido proferida em primeiro grau, ainda está sujeita à revisão pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina.
Além disso, a responsabilização criminal exige a análise individualizada da conduta, do elemento subjetivo e das demais circunstâncias presentes em cada processo. Não é correto concluir que qualquer erro em um anúncio imobiliário necessariamente configura crime.
O que o caso evidencia é que o corretor não pode presumir que a responsabilidade pela conferência jurídica do empreendimento pertence exclusivamente ao incorporador ou à plataforma utilizada para a divulgação.
Quando o profissional participa da oferta pública, existem deveres legais e éticos que precisam ser observados. A utilização de sistemas automáticos pode modificar a forma como a publicidade é operacionalizada, mas não elimina as obrigações impostas pela legislação.
Para o mercado imobiliário, especialmente em regiões de forte expansão como o litoral catarinense, a mensagem é objetiva. A automação pode acelerar a publicidade, reduzir tarefas repetitivas e ampliar significativamente o alcance dos anúncios, mas não afasta a necessidade de controle.
A publicação de um anúncio deve ser precedida pela verificação de que o empreendimento está juridicamente apto a ser oferecido ao público. A existência de uma plataforma tecnológica, de uma integração automática ou de milhares de imóveis cadastrados não modifica essa premissa.
A tecnologia pode automatizar a publicação, mas não pode automatizar a responsabilidade jurídica.
A estruturação de processos internos de verificação, compliance e gestão de riscos é essencial para que corretores, imobiliárias, incorporadoras e demais agentes do setor possam utilizar os recursos digitais sem comprometer a regularidade jurídica da operação.
A equipe da CAVALCANTI Advogados Associados atua de forma consultiva e estratégica na análise de operações imobiliárias, estruturação de procedimentos preventivos e mitigação de riscos jurídicos relacionados à divulgação, negociação e desenvolvimento de empreendimentos.
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