Reforma Tributária reduzirá carga no setor imobiliário, diz governo

O governo afirma que a mais recente reforma tributária trará impactos positivos para o setor imobiliário, com redução efetiva da carga tributária nas operações de compra, venda e locação de imóveis. Embora o novo modelo substitua diversos impostos vigentes (federais, estaduais e municipais) pelo regime do Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual), o texto foi estruturado com benefícios específicos para mitigar o peso tributário sobre o mercado imobiliário.

Segundo a Fazenda, aluguéis residenciais de até R$ 600 por mês não sofrerão tributação, em virtude do redutor social previsto. Também estão previstas reduções de alíquota de até 70% para locações e 50% para demais operações imobiliárias.

A reforma não “cria novos impostos” para o setor imobiliário, mas transforma a sistemática tributária: tributos tradicionais como ICMS, ISS, PIS e Cofins serão substituídos pelo IBS (imposto estadual) e pela CBS (tributo federal), integrando o modelo IVA.

A proposta também institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), com a unificação de registros de imóveis, integrando dados de cartórios, prefeituras e Receita Federal. O objetivo é fornecer maior transparência e segurança jurídica nas transações imobiliáriaa.

O que muda na prática: vendas, locações e base de cálculo

Vendas imobiliárias

• A tributação incidirá apenas sobre o ganho efetivo (lucro), não sobre o valor total da venda.

• Será possível abater parcelas referentes ao custo de aquisição e benfeitorias, atualizadas pelo IPCA — mecanismo conhecido como “redutor de ajuste”.

• Em imóveis residenciais novos, prevê-se abatimento de até R$ 100 mil da base tributável; para lotes residenciais, o abatimento estimado é de R$ 30 mil.

• As alíquotas de IBS/CBS para essas operações devem sofrer redução de 50%.

Locações

• O regime para aluguéis residenciais contará com redução de alíquota de 70% sobre o valor padrão do imposto.

• Para valores residenciais de até R$ 600 mensais, não haverá tributação (redutor social).

• A base de cálculo não incluirá valores como condomínio, IPTU e emolumentos, reduzindo o impacto tributário.

• Para locações de curta duração (como AirBnB), incidirá regime distinto: haverá redução de 60% da alíquota padrão.

Cronograma de vigência e fases de transição

As mudanças são graduais e serão implantadas em fases:

• 2025: início da alimentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) com dados dos imóveis.

• 2026: fase de testes — sistemas operacionais são disponibilizados para adaptação ao novo regime.

• 2027: entrada em vigor efetiva da CBS e novas regras de IVA dual para imóveis.

• A extinção gradual dos tributos legados (ICMS, ISS, PIS, Cofins) será progressiva até que o modelo unificado se torne dominante.

Essa transição escalonada busca evitar rupturas abruptas, concedendo tempo para ajustes por parte de contribuintes, agentes econômicos e administração pública.

Benefícios esperados, riscos e desafios

Benefícios para o setor imobiliário

• Alívio tributário nas operações, em especial para pequenos proprietários e locadores de imóveis residenciais.

• Maior formalização do mercado imobiliário, com redução da evasão fiscal e contratos “informais de gaveta”.

• Transparência e segurança jurídica, com dados centralizados e uniformes no Cadastro Imobiliário Brasileiro.

• Previsibilidade e simplificação tributária, eliminando a complexidade de tributos sobrepostos.

Riscos e pontos de atenção

• Repasse de custos ao inquilino: parte da carga pode ser transferida ao locatário, elevando alugueis.

• Adaptação tecnológica e contábil: escritórios, incorporadoras e gestores terão de revisar sistemas e cálculos.

• Fiscalização intensa: omissões ou irregularidades em declarações podem acarretar multas, com cruzamento de dados via CIB.

• Desigualdade de impacto: grandes incorporadoras e investidores podem absorver melhor os novos encargos do que pequenos proprietários.

• Desinformação e receio: especialmente no que toca ao CIB, já há discursos infundados de que implicará elevação de IPTU ou heranças — o governo nega essa relação.

Implicações para quem atua no mercado imobiliário

Para proprietários, investidores, incorporadoras e gestores imobiliários, a reforma exige ações estratégicas:

1. Revisão patrimonial
   Levante matrícula, histórico de aquisição, custos, reformas e benfeitorias — organizar essas informações é fundamental para utilização dos redutores.

2. Controle dos contratos vigentes
   Avalie cláusulas de repasse, validade de ajustes e sua adequação ao novo regime de locação.

3. Planejamento tributário
   Analise se manter imóveis na pessoa física ou migrar para pessoa jurídica, sociedades ou holdings imobil(iárias) fazem sentido à luz da reforma.

4. Adequação de sistemas contábeis/ERP
   Ajuste fluxos de faturamento, cálculos e escrituração para suportar IBS/CBS, abatimentos e controles exigidos.

5. Apoio jurídico e contábil especializado
   Consultoria tributária será indispensável para evitar erros de interpretação e penalidades.

Conclusão

A reforma tributária em curso promete um novo cenário para o setor imobiliário: menor carga tributária, mais transparência e racionalidade fiscal. Mas o sucesso depende de transição bem planejada, adaptação dos agentes e fiscalização eficiente.

Na CAVALCANTI Advogados Associados, estamos acompanhando todas as etapas desse processo e prontos para auxiliar você — seja proprietário, incorporador, investidor ou gestor imobiliário — a entender, se adaptar e aproveitar as oportunidades trazidas pela nova sistemática tributária.

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