Os desafios jurídicos na edificação dos super prédios

Balneário Camboriú ocupa uma posição de destaque na verticalização da construção civil. Conhecida por abrigar os maiores edifícios residenciais da América Latina, a cidade se prepara agora para receber aquele que será, segundo os desenvolvedores, o maior edifício residencial do mundo, com cerca de 120 andares e 500 metros de altura.

Apesar de não haver, até o momento, uma norma legal que defina formalmente o que são os chamados “super prédios”, especialistas da área costumam classificar como tal as edificações que ultrapassam os 250 ou 300 metros de altura. Essas construções aliam sofisticação arquitetônica, soluções sustentáveis e movimentam significativamente toda a cadeia produtiva da construção civil.

Complexidade proporcional à grandiosidade

Do ponto de vista jurídico, os super prédios enfrentam os mesmos ritos legais que os empreendimentos de menor porte — porém, em uma escala proporcional à sua magnitude. Estudo de impacto ambiental, estudo de impacto de vizinhança, audiências públicas, aprovações urbanísticas e licenciamento completo são etapas obrigatórias. Em determinados casos, até mesmo análises técnicas adicionais, como estudos sobre rotas migratórias de aves, podem ser exigidas pelos órgãos competentes.

Além disso, por sua visibilidade e relevância, esses empreendimentos tendem a atrair atenção redobrada das autoridades fiscalizadoras, o que frequentemente gera o surgimento de questionamentos jurídicos, notificações administrativas e, por vezes, ações civis públicas e outras medidas judiciais que precisam ser enfrentadas com celeridade e solidez técnica.

Contratos, registros e exigências acessórias

Na prática, a estruturação de um super prédio envolve um volume expressivo de contratos — tanto com fornecedores, seguradoras, empreiteiras, prestadores de serviço, quanto com adquirentes das unidades. São contratos complexos, muitas vezes com valores vultosos e cláusulas específicas que exigem cuidado técnico desde a sua elaboração.

A incorporação e o registro imobiliário também se tornam mais sofisticados, demandando atenção redobrada quanto à observância da legislação civil, urbanística, ambiental e notarial, com especial atenção ao cumprimento da Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64) e demais normas aplicáveis.

Outro aspecto relevante são as obrigações tributárias e acessórias que surgem antes, durante e após a obra. Super prédios são grandes contribuintes de tributos como IPTU, ITBI, ISS, ICMS, PIS/COFINS, além de encargos específicos como outorga onerosa do direito de construir, contrapartidas urbanísticas (ICON - Índice de Confortabilidade de Obra), ICAD (Índice de Confortabilidade Adicional) e até mesmo repasses obrigatórios ao ECAD, nos casos de utilização de áreas comuns com sonorização ou exibição de obras protegidas.

A experiência da CAVALCANTI na atuação em empreendimentos verticais de grande porte

A CAVALCANTI Advogados Associados possui ampla experiência na assessoria jurídica a empreendimentos de alto padrão e alta complexidade técnica. Atuamos de forma consultiva e contenciosa ao lado de incorporadoras, construtoras e investidores nacionais e estrangeiros, oferecendo suporte jurídico completo desde a fase de estudos e concepção do projeto, passando pela estruturação legal, aprovação nos órgãos competentes, elaboração de contratos e acompanhamento integral da execução da obra, até a fase de comercialização das unidades e regularização pós-conclusão.

Nosso trabalho busca garantir não apenas a viabilidade legal do empreendimento, mas também a mitigação de riscos e a prevenção de litígios, contribuindo para que a grandiosidade da obra seja acompanhada de segurança jurídica e solidez institucional.

A importância de uma atuação jurídica especializada

A edificação de super prédios exige, além de engenharia de ponta e inovação arquitetônica, uma assessoria jurídica igualmente qualificada. A atuação integrada de uma equipe jurídica especializada é essencial para que os desafios legais e regulatórios sejam superados com estratégia, agilidade e conformidade.

Super prédios, por sua própria natureza, são marcos urbanos e sociais — geram emprego, renda, tributos e transformações no território. Garantir que todo esse impacto positivo ocorra dentro da legalidade e, com o menor risco possível, é um dos compromissos da assessoria jurídica bem estruturada.