Dever de Informação: risco real para incorporadoras e comprador em imóvel comercializado

Uma decisão recente oriunda da 8ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo determinou a rescisão de contratos de compra e venda ao constatar que a incorporadora não comunicou aos adquirentes que os imóveis estavam classificados sob o regime jurídico da Habitação de Interesse Social (HIS) — faixa de renda específica, restrições de uso, destinação e prazo em que a unidade deve atender famílias de baixa renda.

O magistrado entendeu que tal omissão constitui violação do dever de informação estabelecido nos arts. 6º e 37 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), bem como afronta ao princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil.

A decisão reforça que, para o adquirente, esse tipo de enquadramento jurídico não é apenas uma formalidade: implica diretamente no direito de propriedade, no uso, na alienação e na forma de exploração econômica do imóvel.

Dever de Informação: embasamento legal

Disposições aplicáveis

• O art. 6º, III, do CDC garante ao consumidor o direito à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, inclusive seus riscos.

• O art. 37 do CDC veda publicidade enganosa ou abusiva e exige transparência nas relações de consumo.

• O art. 422 do CC estabelece que os contratantes devem guardar, tanto na conclusão do negócio quanto em sua execução, os deveres de honestidade, lealdade, confiança — isto é, boa-fé objetiva.

• No contexto da incorporação imobiliária, a Lei 4.591/1964 disciplina a atividade do incorporador e impõe deveres específicos de transparência e registro.

Aplicação ao caso HIS

A classificação como Habitação de Interesse Social implica regimes jurídicos especiais: faixa de renda, destinação específica, restrição de alienação por período mínimo, entre outros. A omissão dessa informação relevante ao comprador configura-se como falha no dever de informar e, em consequência, prática abusiva sob o CDC.

Fragilidades e riscos para incorporadoras e adquirentes

Para a incorporadora / vendedor

• Falta de transparência no enquadramento jurídico pode gerar risco de anulação de contrato, devolução de valores pagos ou perdas contratuais.

• Contratos que omitem informação essencial ficam vulneráveis a ações de resolução por vício de consentimento ou por inexecução.

• Maior exposição a responsabilidade civil e demandase judiciais, com reflexos em credibilidade e custos.

Para o adquirente

• Aquisição de imóvel com regime restritivo desconhecido impede a plena utilização, comercialização ou locação conforme pretendido.

• Situação jurídica não informada pode afetar patrimônio, liquidez, valor e planejamento financeiro.

• Falta de informação pode gerar desequilíbrio contratual, o que facilita o reconhecimento de abusividade ou nulidade do negócio.

Importância da proteção preventiva

Para mitigar os riscos, destacamos três frentes de atuação que devem ser valorizadas:

1. Due diligence jurídica pré-contratual
   Avaliar o enquadramento do imóvel: se está sob regime HIS ou outro regime especial, quais são as restrições de uso, alienação ou renda, e em que medida essas implicações estão refletidas no contrato.

2. Contratos robustos e claros
   Inserir cláusulas que deixem evidente o enquadramento jurídico, as restrições, a destinação e os impactos para o comprador, assegurando que a informação foi prestada e que o adquirente aceitou tal condição com plena ciência.

3. Política de compliance imobiliário pelo incorporador
   Estabelecer mecanismos internos de verificação de enquadramentos legais, transparência com os compradores e controles de comunicação — promovendo relações de confiança, reduzindo litígios e reforçando a reputação institucional.

Como a CAVALCANTI Advogados Associados pode ajudar

Na CAVALCANTI Advogados Associados, oferecemos uma atuação integrada para incorporar o dever de informação em seus negócios imobiliários:

• Realizamos análise jurídica do empreendimento para identificar regimes especiais, enquadramentos e impactos contratuais.

• Preparamos contratos e aditivos que reflitam com precisão a realidade jurídica do imóvel e garantam transparência ao adquirente.

• Assistimos incorporadoras e adquirentes na prevenção de litígios, na resolução de conflitos relacionados a informações ocultas e no desenho de políticas internas de compliance imobiliário.

Nosso foco é antecipar riscos e estruturar operações que garantam segurança jurídica e observância de boas-práticas contratuais.

Se você atua no mercado imobiliário, seja como incorporador, investidor ou adquirente, e deseja garantir que o dever de informação seja observado com rigor ou verificar a regularidade de um contrato, a CAVALCANTI Advogados Associados está à disposição. Fale conosco e conduza seus negócios com transparência, segurança e solidez jurídica.