Corretores de Imóveis: Segurança Jurídica e Responsabilidades na Intermediação de Negócios

O corretor de imóveis é figura central nas transações imobiliárias, atuando como intermediador entre comprador e vendedor, facilitando a negociação e garantindo que ambas as partes estejam cientes das condições do negócio.

No entanto, o exercício dessa função envolve responsabilidades jurídicas específicas, especialmente quando se trata da veracidade das informações prestadas, regularidade do imóvel e segurança da transação.

Abaixo, a equipe da CAVALCANTI Advogados Associados esclarece os aspectos legais da atuação dos corretores e os riscos que podem recair sobre esses profissionais, em especial quando há falhas, omissões ou prejuízos gerados a terceiros.

O que diz a legislação?

A atividade do corretor de imóveis é regulamentada pela Lei nº 6.530/78 e pelo Código de Ética Profissional do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). A profissão exige registro no Conselho Regional da jurisdição onde atua e obediência a normas de conduta que incluem:

• Dever de lealdade, diligência e honestidade;

• Apresentação de informações verdadeiras sobre o imóvel;

• Atuação sempre no interesse das partes envolvidas e de forma imparcial;

• Responsabilidade pela verificação prévia da regularidade jurídica do imóvel.

Além disso, o corretor também pode ser responsabilizado com base no Código Civil Brasileiro, em especial nos artigos que tratam da responsabilidade civil por danos causados por ação ou omissão culposa (arts. 186 e 927).

Responsabilidade civil do corretor de imóveis

Embora o corretor não seja parte contratante no negócio, ele responde por prejuízos causados por sua atuação negligente ou dolosa. Isso inclui, por exemplo:

• Indicar imóvel com pendências judiciais ou dívidas ocultas sem alertar as partes;

• Prometer condições comerciais inexistentes (como valor, prazo ou financiamento);

• Deixar de averiguar a situação da matrícula do imóvel, zoneamento ou existência de restrições legais;

• Agir em benefício exclusivo de uma das partes, gerando conflito de interesses;

• Falsificar ou omitir documentos, facilitando fraudes ou lavagens de dinheiro.

Nesses casos, o corretor poderá ser condenado a indenizar os danos materiais e morais sofridos pelo comprador ou vendedor. Além disso, pode sofrer sanções administrativas do CRECI e até responder criminalmente, dependendo do grau da infração.

Deveres fundamentais do corretor

Para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas e proteger sua própria atuação profissional, o corretor deve:

1. Verificar a documentação do imóvel: matrícula atualizada, ausência de ônus, averbações, dívidas fiscais e condominiais.

2. Checar a situação do vendedor: estado civil, capacidade para vender, existência de litígios envolvendo o bem.

3. Formalizar propostas e contratos com clareza: preferencialmente com a assessoria de um advogado.

4. Evitar promessas verbais: tudo deve ser registrado por escrito e com a ciência das partes.

5. Manter registro de comunicações: e-mails, mensagens e documentos que comprovem a transparência da mediação.

6. Agir com imparcialidade e ética profissional: principalmente quando representa ambas as partes.

Situações de risco mais comuns

• Compra de imóvel com ocupação irregular (sem aviso ao comprador);

• Venda de imóveis ainda em inventário ou com partilha pendente;

• Intermediação sem registro profissional ou com número de CRECI vencido/inválido;

• Omissão de informações sobre vícios ocultos ou problemas estruturais graves.

Nesses cenários, além de prejudicar o negócio, o corretor pode ser judicialmente responsabilizado por vício na prestação de serviço, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, especialmente se o comprador for pessoa física e houver relação de consumo configurada.

A importância da assessoria jurídica

Embora o corretor exerça papel essencial, é fundamental que compradores e vendedores tenham assessoria jurídica própria em transações de maior complexidade. Advogados especializados conseguem:

• Avaliar a segurança documental do imóvel;

• Analisar cláusulas contratuais de forma técnica;

• Prevenir litígios e responsabilidades futuras;

• Apoiar o corretor na condução legal do processo.

A colaboração entre corretores profissionais e escritórios jurídicos resulta em negócios mais seguros, transparência para todas as partes e proteção contra litígios desnecessários.

Conclusão

O corretor de imóveis tem um papel de extrema relevância no mercado imobiliário, mas também carrega responsabilidades jurídicas que não podem ser negligenciadas. Para evitar complicações legais, é essencial que o profissional atue com ética, transparência e esteja devidamente respaldado por documentação e assessoria adequada.

Na CAVALCANTI Advogados Associados, prestamos apoio jurídico completo para corretores, incorporadoras, compradores e vendedores, promovendo segurança nas transações e reduzindo os riscos de responsabilização civil e criminal.