Contrato de Compra e Venda de Imóvel – condições da rescisão contratual

Um Contrato de Compra e Venda de um Imóvel representa um compromisso oneroso e importante, tanto para quem compra, quanto para quem o vende. No entanto, há algumas situações que podem surgir durante a relação negocial, que podem justificar, sob o aspecto jurídico e fático, a rescisão do contrato.

A RESCISÃO CONTRATUAL
A Rescisão Contratual, refere-se a um ato jurídico que encerra um contrato de forma antecipada, encerrando as obrigações futuras das partes que foram estipuladas no instrumento. Pode ocorrer por comum acordo ou por iniciativa de uma das partes, a depender das circunstâncias em que o negócio jurídico se encontra.

Logo, cabe lembrar que os institutos da rescisão e da resolução contratual podem possuir aplicações distintas:

A Rescisão Contratual possui acepção ampla na esfera jurídica, podendo abranger tanto a hipótese de resolução contratual por inadimplemento, quanto a dissolução do vínculo por invalidação do negócio jurídico, em razão de vícios que comprometem sua formação, como a ocorrência de algum dano, estado de perigo ou demais causas ensejadoras de nulidade relativa ou absoluta.

Já a Resolução Contratual, trata-se de uma forma de extinção do contrato, a qual é motivada pelo inadimplemento/descumprimento de uma das partes. Verificado o descumprimento contratual, faculta-se à parte adimplente a prerrogativa de promover a resolução do contrato, em razão da quebra da base obrigacional.

LEGISLAÇÕES VIGENTES APLICÁVEIS
O Ordenamento Jurídico é norteado por diversas legislações, cada qual com seu tema e especificação. Em se tratando de Rescisão/Resolução Contratual, destaca-se:
· Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato);
· Código Civil (Especialmente os artigos 421 a 480);
· E, em alguns casos, o próprio Código de Defesa do Consumidor.

Ainda, além das normas legais, existem diversas Súmulas, Temas e entendimentos jurisprudenciais dos Tribunais Superiores, que discorrem sobre o tema.

CONDIÇÕES
Para efetivar uma Rescisão Contratual, deve-se, necessariamente, observar o cenário específico do caso e suas particularidades, podendo ocorrer em contextos variados:

Rescisão por comum acordo
Independentemente de qualquer situação em que o negócio se encontra, as partes podem, de forma consensual, encerrar o contrato. Geralmente as partes ajustam como será os termos, através de um Distrato, se haverá a restituição de algum valor pago, cobrança/retenção de multa ou arras, ou até mesmo alguma outra indenização a título de perdas e danos.

É de suma importância que, em casos de rescisão por comum acordo, as partes formalizem o ato através de um Distrato, com o acompanhamento de um profissional da área, especificando todas as condições e termos, na finalidade de mitigar futuros litígios e evitar danos.

Rescisão por iniciativa do Vendedor
A parte VENDEDORA da relação negocial, é assegurado o seu direito em Rescindir o contrato por iniciativa própria, devendo observar as condições ocorridas, alguns exemplos:
· Descumprimento de Cláusulas Contratuais por parte do COMPRADOR;
· Por inadimplência reiterada do COMPRADOR (Seja por falta de pagamento ou outro descumprimento);
· Observar a existência de cláusula resolutiva por inadimplência.

Nos casos em que a Rescisão Contratual deu-se por descumprimento do COMPRADOR, a parte VENDEDORA poderá proceder com a resolução, além de cobrar/reter valores a título de multa contratual ou arras, nos termos em que foi acordado no instrumento contratual.

Portanto, fique atento e atente-se a cada caso e suas particularidades, existindo, ainda, além dos mencionados, outros fatores que podem motivar tal medida.

Rescisão por iniciativa do Comprador
De igual forma, a parte COMPRADORA da relação negocial, também poderá dar a iniciativa em Rescindir o contrato, observando algumas condições necessárias por parte do VENDEDOR, alguns exemplos:
· Descumprimento de cláusulas contratuais.
· Vícios de Construção ou problemas estruturais graves e irreparáveis;
· Irregularidades nas documentações;

Existem outros fatores motivadores, para isso, também há de analisar especificamente cada caso concreto, verificando o teor das cláusulas contratuais estipuladas e os motivos que justificam a rescisão.

A RESCISÃO CONTRATUAL E O AMPARO DA JUSTIÇA
Conhecendo as condições que possibilitam a busca pelo amparo do Poder Judiciário para assegurar os direitos da parte lesada, antes de mais nada, deve-se observar alguns pontos de grande importância, sendo eles:

1) A existência do inadimplemento de alguma das partes;
2) O teor das cláusulas que tratam sobre rescisão, multas e prazos;
3) O percentual de multa ou retenção fixados contratualmente;
4) A responsabilidade de quem motivou a rescisão (quem descumpriu o contrato e quem foi o lesado).

A Rescisão de um CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, é uma medida jurídica importante para resguardar e preservar os direitos da parte lesada no negócio jurídico firmado, desde que observados os fundamentos legais, contratuais e fáticos que envolvem cada situação específica. Seja por inadimplemento, vícios no objeto, irregularidades contratuais ou mesmo por consenso entre as partes, é essencial que o procedimento seja conduzido com segurança jurídica, de modo a resguardar direitos e evitar prejuízos futuros.

CONCLUSÃO
Firmar um contrato de compra e venda de imóvel representa, sem dúvidas, uma das decisões de grande importância para todos os envolvidos. No entanto, imprevistos podem acontecer, e entender as possibilidades de rescisão contratual é fundamental para proteger os seus direitos.

Portanto, diante da existência de vários fatores e condicionantes que compõem um negócio jurídico deste patamar, seja você o VENDEDOR ou o COMPRADOR, deve estar atento ao teor das cláusulas pactuadas, aos deveres assumidos, ciente das consequências jurídicas de cada uma delas.

Por isso, contar com o suporte de um advogado especializado na área Imobiliária faz toda a diferença, tanto na fase inicial de celebração do contrato, quanto no momento de proceder com uma eventual rescisão. O profissional é quem irá analisar seu contrato, avaliar a viabilidade de uma rescisão, calcular possíveis multas, garantir que você receba o que é devido e conduzir todo o processo, seja de forma amigável ou, se necessário, de forma litigiosa.

Se você está passando por uma situação semelhante, ou quer se prevenir antes de firmar um contrato, não hesite em buscar orientação jurídica especializada. Isso trará segurança, tranquilidade e, acima de tudo, proteção ao seu patrimônio.