A importância do laudo de vistoria nas relações locatícias

Nos contratos de locação — sejam residenciais ou comerciais —, o estado de conservação do imóvel no momento da entrega e devolução das chaves costuma ser um dos principais pontos de conflito. Danos, desgaste natural, benfeitorias e responsabilidades nem sempre ficam claros, o que pode gerar disputas e desgastes na relação entre as partes.

É nesse contexto que o laudo de vistoria se destaca: um documento técnico e descritivo que registra detalhadamente o estado do imóvel, reduzindo riscos, assegurando direitos e prevenindo litígios. Para locadores e locatários, trata-se de uma ferramenta de proteção e de segurança jurídica indispensável.

Base legal e natureza jurídica

O laudo de vistoria tem amparo na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especialmente nos dispositivos que tratam das obrigações das partes quanto à conservação e devolução do imóvel.

A jurisprudência é clara ao afirmar que o laudo produzido unilateralmente pelo locador após o término da locação não tem, por si só, valor probatório suficiente para responsabilizar o ex-locatário por danos. Entretanto, quando realizado de forma conjunta e devidamente documentado, ele pode servir de prova robusta para assegurar o direito à indenização ou afastar cobranças indevidas.

O que é o laudo de vistoria

O laudo de vistoria é um documento acessório, geralmente anexado ao contrato de locação, destinado a registrar minuciosamente o estado de conservação do imóvel no momento da entrega (entrada) e devolução (saída).

Ele deve conter descrição de cada cômodo, acabamentos, instalações elétricas e hidráulicas, sinais de uso, defeitos, benfeitorias e eventuais danos. Costuma ser acompanhado de fotografias, vídeos e observações detalhadas, servindo como um retrato fiel do bem locado em momentos distintos da relação contratual.

Importância para locador e locatário

Para o locador

• Protege o patrimônio e possibilita comparar o estado “antes” e “depois” da locação;

• Facilita a comprovação de danos atribuíveis ao locatário;

• Evita retenções indevidas de caução ou disputas posteriores;

• Garante transparência e profissionalismo na gestão do imóvel.

Para o locatário

• Evita ser responsabilizado por avarias pré-existentes ou decorrentes do uso normal;

• Confere transparência à relação contratual;

• Reduz riscos de cobranças indevidas ao término da locação;

• Fortalece a boa-fé e o equilíbrio contratual entre as partes.

Quando e como realizar o laudo de vistoria

Vistoria de entrada

Deve ser feita no momento da entrega das chaves, com a presença — sempre que possível — do locador, locatário, fiador e/ou administradora imobiliária. O objetivo é registrar o estado do imóvel antes da ocupação, garantindo clareza sobre eventuais imperfeições já existentes.

Vistoria de saída

Realizada ao término do contrato, após a devolução das chaves, a vistoria de saída compara o estado atual do imóvel com o laudo de entrada, identificando danos, melhorias e desgastes naturais.

A ausência de vistoria inicial ou divergências mal documentadas podem fragilizar eventuais pedidos de indenização. Por isso, recomenda-se que ambos os laudos sejam assinados por todas as partes, rubricados em todas as páginas e anexados ao contrato de locação.

Principais informações que devem constar no laudo

Um laudo eficiente deve conter:

• Identificação completa do imóvel (endereço, unidade, condomínio);

• Dados do locador, locatário e fiador (se houver);

• Data da entrega e/ou devolução;

• Descrição minuciosa de cada ambiente;

• Estado de conservação de pisos, paredes, portas, janelas, elétrica, hidráulica, mobiliário, entre outros;

• Registro fotográfico e/ou em vídeo com data e hora;

• Observações sobre defeitos ou avarias pré-existentes;

• Assinatura de todas as partes e referência expressa ao contrato de locação.

Esses elementos conferem validade e força probatória ao documento, transformando-o em instrumento de segurança jurídica.

Cuidados e boas práticas

Para o locador

• Exigir sempre a vistoria de entrada assinada por todas as partes;

• Garantir que o laudo seja anexado ao contrato ou entregue formalmente com recibo;

• Guardar cópias digitais e físicas do documento;

• Realizar a vistoria de saída na presença do locatário, em data e hora previamente combinadas;

• Evitar exigir reparos por desgaste natural — apenas por danos comprovados;

• Em locações comerciais ou de alto valor, considerar vistoria técnica por empresa especializada.

Para o locatário

• Ler o laudo de entrada com atenção antes de assinar;

• Registrar, com fotos ou vídeos, o estado do imóvel antes da ocupação;

• Guardar cópias do laudo e dos registros;

• Acompanhar a vistoria de saída e exigir documento final assinado;

• Solicitar correção de eventuais informações incorretas ou indevidas no laudo.

Conclusão

Embora o laudo de vistoria não seja obrigatório por lei em todas as locações, ele se consolidou como melhor prática indispensável para garantir segurança jurídica e prevenir litígios.

Mais do que uma formalidade, o laudo é um investimento em transparência e confiança. Ele evita disputas desnecessárias, assegura a boa-fé entre as partes e preserva direitos patrimoniais e contratuais.

Se você é proprietário, inquilino, investidor ou gestor imobiliário, compreender e aplicar boas práticas de vistoria é essencial para proteger seu patrimônio e suas relações contratuais.

O time da CAVALCANTI Advogados Associados está preparado para orientar e assessorar você em todas as etapas da locação, desde a elaboração de contratos até a formalização de vistorias e resolução de conflitos.

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